辻マンション管理事務所

Ｑ１	「持ち逃げ」「使い込み」について、どのような対策をとればよいのでしょうか？
Ａ１	「自分のマンションは大丈夫」と思ってはいませんか？「マンション管理についての考え方」は、ついつい甘くなりがちなものです。こんな兆候はないか、チェックしてみましょう。会計監査・理事会が機能していない。管理会社任せか、又は理事長や会計担当理事任せ（特に自主管理の場合に多い）でチェックする人がいない。「具体的対策」として、以下の方法をお勧めします。マンション管理士を有料監査人として活用する 6か月に1回の監査を行う預金通帳と払い出し印を分別管理する預金払い出し時のルールを明確に定める金融機関に対する届出印を連印とする不明な点がございましたら、どうぞご相談ください。元銀行支店長のマンション管理士が、ご相談を承ります。
Ｑ２	会計監査が正しく行われているかどうか心配です。（素人が監査をしており、しかも1年毎の「輪番制」なのです）
Ａ２	マンション管理士を有料監査人として活用してはいかがでしょうか？以下の多岐にわたる項目について、しっかりとチェックいたします。各人の要入金学の把握預金通帳の入出金のチェック既経過分の未収・入金、前受けの未収、預かり金、出金の内容のチェック管理規約や総会の決議等に反する支出の有無、領収書の有無滞納金の督促状況決算・予算書のチェック管理規約に規定されていない支出や、総会等の決議にない支出の有無上記項目についての指導についても、承っております。
Ｑ３	マンション管理規約の改正は、なぜ必要なのでしょうか？
Ａ３	管理規約は「マンションの憲法」ともいうべきものです。時が経つにつれ、時流に即しない部分が発生したり、関連のある法律の改正等により、現状にマッチしないことが発生したり、規約に判然としない部分がある場合には、規約を改正しておかないと、その事項に問題が発生した場合、対応が難しくなり、紛糾する恐れがあります。その挙句に、慌てて規約改正のための臨時総会を、その都度開催し、多大の費用と時間を無駄にすることにもなりかねません。管理規約の改正は、無用のトラブル発生の予防措置としても有効です。この機会に、マンションの管理に関心をもっていただきたい、と考えます。資産価値が低下しないように、また、快適なマンションライフを維持する為にも、マンション管理規約の改正は「不可欠なこと」とご理解ください。
Ｑ４	平成16年1月に、「マンション標準管理規約」が改正になったとのことですが、主な改正点を教えて下さい。
	マンション管理における専門的知識を有する者の活用に関する規定の新設管理組合は、マンション管理士等に対し、管理組合の運営、その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導、その他の援助を求めることができる旨を規定、その為の費用が管理費の支出事項に規定されました。建替えに関する規定の整備建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務を、「管理組合の業務」とし、その費用の修繕積立金からの取り崩しが追加されました。建替えに係る合意の後も、建替組合の設立認可までの間は、管理組合消滅時に建替え不参加者に帰属する修繕積立金相当額を除いた額を限度とし、建替えに係る計画、設計に必要な事項の費用を、修繕積立金から取り崩すことができる旨が規定されました電子化に関する規定の整備電磁的記録による議事録作成や電磁的方法による決議等に関して、「管理組合における電磁的方法が利用可能な場合」「利用可能でない場合」に分けて、規定が整備されました。マンションを取り巻く情勢の変化を踏まえた改正管理組合業務の追加今後の修繕を円滑に行うため、修繕等の履歴情報の整理、および管理等が、「管理組合の業務」として規定されました。未納管理費の請求に関する規定の充実「管理費」は、マンションの維持、管理の財源であり、その滞納は適正な管理を脅かす問題となります。そのため、滞納問題に適時、適切に対応できるよう、共用部分の管理に関する事項について、「未納の管理費等の請求に関しては、原則は、総会の決議を要するが、理事会決議により、管理組合を代表して、理事長が訴訟その他法的措置を追行することができる」旨の規定ができました。環境問題、防犯問題への対応の充実窓ガラスの開口部に関する工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上に資するものについては、管理組合がその責任と負担において計画修繕として実施するものとされました。また、管理組合が、速やかに工事を実施できない場合は、区分所有者の責任と負担で実施することについて細則を定める旨が規定されました｡その他「ペットの飼育を認める」「認めない」を明確にすることとなりました。総会の決議について、従来は「出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合は、議長の決するところによる」とありましたが、改正後は「出席組合員の議決権の過半数で決する」となりました。このことにより、委任状を保有する議長の投票権の疑義が解消しました。また議事中、「組合員総数の４分の３以上が必要」となる、「敷地及び共用部分の変更」に関して、従来は（改良を目的とし、かつ著しく多額の費用を要しないものを除く）とありましたが、改正後は（その形状または効用の著しい変更を伴わないものを除く）となりました。総会の議事録は、従来は「議長及び議長の指名する２名の総会に出席した理事が署名する」とありましたが、「理事」が「組合員」へ変更になりました。「理事会は、専門委員会の設置ができる」が新設されました。「管理組合が消滅時の残余財産の帰属について」が新設されました。
Ｑ５	管理規約を改正したいのですが、どうしたらよいのでしょうか？
Ａ５	「どこをどのように変えるか」という「改正案」の作成、規約の新・旧対比表の作成、その結果を反映した新しい管理規約原案の作成、いずれもご相談・ご依頼を承ります。
Ｑ６	「管理委託費」が高いのではないかと思うのですが…？
Ａ６	最近の決算書を見せてください。高ければ、管理会社との交渉の仕方、あるいは新たな管理会社の紹介・指導を行います。
Ｑ７	管理費等の滞納が増えてきました。内容証明郵便で通知しても効果がないのですが、どうしたらよいでしょうか？
Ａ７	管理費等の滞納の時効については、「5年」という最高裁の判決が出ました。その前に、早急に手を打つ必要があります。当管理士事務所では、総会の決議（管理規約の改正済みであれば、理事会の決議で可）に基づいて、支払い督促の訴えを起こし、勝訴判決を得て、給料の差し押さえにより、延滞利息と共に全額回収を指導した経験があります。
Ｑ８	「大規模修繕」をやらなければならないのですが、その手順はどのようにしたらよいのでしょうか？
Ａ８	以下の手順で進めることとなります。修繕委員会の立ち上げ修繕委員会の規約作成右腕ともいうべきコンサルの公募・決定調査診断の実施区分所有者の要望把握修繕計画・設計図の作成施工業者の公募・決定区分所有者の工事中の協力要請工事実施次回以降の修繕計画案のコンサルによる作成
Ｑ９	理事会も機能していません。管理組合の活性化を図りたいのですが、どうしたらいいのでしょうか？
Ａ９	この場合、多くの問題がありそうです。問題の掘り起こし、および解決方法理事会のあり方総会の運営会計監査規約改正の相談その他、「相断内容」に例示の事項などなど、総体的なアドバイスが必要と思されます。個々の相談よりも、お得な「マンション管理士の顧問契約」を、お勧めします。
Ｑ10	相談の際の費用・日数など、具体的にはどのようになるのでしょうか？
Ａ10	次の事項についてお知らせください。折り返しご返事いたします。（このご相談は無料です）氏名住所（マンション名）電話番号 E-mailアドレス主な相談内容

● マンション管理士とは

● マンション管理適正化法に基づく　国　家　資　格

　　　マンション管理士は、平成13年8月1日に施行された「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化法）」に基づく国家資格です。

（平成20年3月31日現在のマンション管理士数15，661名）

● マンション管理士の業務

マンション管理士試験に合格した者でマンション管理センター（指定登録機関）に登録した者はマンション管理士の名称を用いて、マンションの管理に関し、管理組合や区分所有者等からの相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことができます。

● マンション管理士の役割

　　マンション管理士は、管理組合、理事会、区分所有者からの管理組合の運営、管理規約の改正、大規模修繕工事など相談に応じ、マンションの管理に関する様々な問題に対して、専門的知識・経験・ノウハウをとおしてアドバイスや解決を支援するための総合コンサルタントです。

●　最近の相談事例

　　

Q１：最近、「電子ブレーカー」を設置し電気代が節約できたという話を耳にしますが、どんな仕組みでしょうか。その費用、メーカー、節減効果の事例を教えて下さい。

　A１：これは、マンション共用部分の電気代節約のため、電子ブレーカーと呼ばれる機器を設置した上で北電との契約方法を見直し、基本料金を引き下げる方法です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　①マンションにはエレベーターや揚水ポンプ、械式駐車場など動力設備が設置されていて、電力会社との契約容量は、その機器の稼働状況・使用電力に拘わらずその設備
　　　　　　　　　　　　　　　　　　すべてが24時間、同時稼働を前提としている「負荷設備契約」が多い。しかし現実には全動力設備が同時に稼働することは少なく、機器の稼働時にブレーカーに流れる実
　　　　　　　　　　　　　　　　　　際の電流値を測定して、そのマンションの使用度に合わせたブレーカーの容量の大きさで契約するのが「主開閉器契約」です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　基本料金の引き下げが見込めるのは、この動力設備用の低圧電力の契約方法を「負荷設備契」から「主開閉器（ブレーカー）契約」に切り替えるのがポイントです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　これにより負荷契約より契約容量が少なくなり基本料金は間違いなく下がります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　②ただ削減額を追求するあまり契約容量の下げ過ぎで、エレベーター等が起動時にブレーカーが落ちないように注意する必要があります。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　この防止には、マンションの各動力設備の実際の電力使用状況は平日土・日、昼と夜、それぞれの時間帯でも違うので綿密な調査が必要です。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　調査をろくにせず電力会社からの検針書を２~３カ月分見ただけで電子ブレーカーの設置を勧めるような会社は要注意
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　③電子ブレーカーは、価格は１個55万円する。３年位で償却できるマンションが多い。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法定耐用年数は10年ですが、それ以上の耐用年数は期待でき、償却後は削減額を修繕積立金に回すことが可能です。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　④なお、高圧電力契約（５０ＫWh以上）の場合は、24時間監視装置の設置による「保守点検料」の節減方法があります。　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　⑤電気料金の節減効果の事例は、電子ブレーカーのメーカーは複数ありますが北海道内に唯一の支店・拠点を持つ㈱エスコ札幌営業所があります。その大型代理店の
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　㈱オーセンテック（電話０１１－２８０－８８８７）は、アフターができかつ綿密な調査（無料）をしているので取材してきました。

●札幌市内のある管理組合の事例

１　エレベーター2機と給水ポンプ３台

２　月間基本料金（消費税は含まず。）

【現在】　負荷設備契約32ＫＷ　35,568円⇒【変更後】主開閉器契約12ＫＷ　13,338円

　月間削減金額 22，230円（年間削減金額 266，760円・・基本料金の６２．５％の節減）

　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　Ｑ２：入居したマンションで、引越し直後から、知らされていなかった大規模修繕工事が始まりました。仲介業者もマンション管理会社から連絡がなかったそうです。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　苦情を言ったところ、管理会社が敷金や賃貸借契約時の費用を返してくれることになり、近く転居します。しかし引越し費用、電話移設の工事代金等のほか、二度の引
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　越しに伴う苦痛などに対する損害賠償も請求したいのですが、可能でしょうか。

　　　　　　　　　　　　　　　　Ａ２：大規模修繕工事は宅地建物取引業法47条で定められた「重要事項の告知」の対象になります。仲介業者は、貸借契約の際、その予定などを知らさなければなりません。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション周辺の騒音や悪臭などと同様な環境条件と考えられるからです。仲介業者が「知らないで重要な事項を告げなかった場合」は告知義務違反にはならないが、
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション管理員や管理会社に照会しないなど当然の注意を怠ったときには、業者が処分の対象となることがあります

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　こうしたことから、ご相談の引越し費用、電話移設の工事代金等の請求については、仲介業者と交渉することを、お勧めします

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　損害賠償についてですが、仲介業者は義務違反の責任を負うため、損害を与えた場合は損害賠償をしなけばならないこともあります。契約書にその旨が書いてある場合は、
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　その内容に従います。書かれてなければ、仲介業者との話し合いになります。業者も契約解除により損害額を被ったと主張するかもしれません。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　そうなると裁判所に訴えるという方法もありますが、用倒れになる恐れもあります。最寄りの弁護士などに相談してみては如何でしょうか

　　　　　　Ｑ３：購入した新築マンションで、階上の物音に悩まされています。毎日決まって、夜九時から十時半ごろまで、長い時は十一時過ぎまで、子どもの足音がひどいのです。
　　　　　　　　　　　　　　　夫は十時には床に就くので、いつ怒り出すか心配です。これまでに二回、管理会社に相談し、注意書きを張り出してもらいましたが、改善しません。どうしたらよいでしょうか。
　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　Ａ３：まず、音がどの部屋の、どこから出ているか。、音源を特定する必要があります。　「すぐ上階からの音」と思っても、集合住宅では、伝わり方によって、予想と違うことがあるので
　　　　　　　　　　　　　　す。新たなトラブルを起こさないために、最初に管理組合に相談することです。管理組合の役員は苦情を訴えた人の部屋に実際に出向き、時間帯や音源を特定した後、ひどい
　　　　　　　　　　　　　音でしたら、発生源の人に苦情が来ていることを伝えます。騒音を出している人は、音が隣近所にどのくらい響いているか意識していない。できれば、苦情を訴えた人の部屋に
　　　　　　　　　　　　　連れて行き、音を確認してもらうのがよいでしょう。こうすると、たいていは収まります。　しかし、うまく調整できない場合、裁判所に訴えるという手段もあり得ます。ここでポイントに
　　　　　　　　　　　　　　なるのは、被害の程度が客観的に判断して、社会通念上我慢できるとされる限度（受忍限度）を超えているか否かです。あなたと同様に、マンションの上階に住む幼児が室内を
　　　　　　　　　　　　　　走り回ったり飛び跳ねたりする音に悩まされ精神的苦痛を受けたとして、損害賠償を求めた訴訟で、東京地裁が「幼児の騒ぐ音は我慢できる限度を超えていた」と、３６万円の支
　　　　　　　　　　　　　　払いを命じた判決があります。幼児の家族はその後、転居したそうです。音の感じ方は個人差があります。マンションでの暮らしでは、音を出す側に心遣い、工夫、改善、受ける
側には寛容な心があれば、紛争は少なくなるのではないでしょうか。思いやりが大事だと思います。

　　　　　　　　　　　　Ｑ４：私が住むマンションの管理を委託していた業者が無登録だったうえ、住み込みで勤めていた管理員が駐車場料金などを横領していたことが分かりました。証拠の領収書がある
　　　　　　　　　　　　　30万円を、警察に告訴しました。しかし、正式に受理してくれません。前理事長も14年間役員報酬を得いながら、管理組合と警察の調査に応じようとしません。どうすれば、
捜査してもらえるでしょうか。前理事長の責任は追及できるでしょうか。　　　　　　　　　　（女性）

　　　　　　　　　　　　　　A４：警察は被害者が持ち込んだ証拠が不十分な場合、告訴を受理したがらない傾向にあるようです。告訴状の書き方などを弁護士などに相談することを勧めます。前理事長にも
　　　　　　　責任があります。管理組合の理事長はマンションの管理者であり、区分所有法は「管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う」　（28条）と定めています。
　　　　　　　　　　　このため、あなたのところの前理事長には、マンションの区分所有者から任された仕事について、民法上の善良な管理者としての注意義務（善管義務）があります。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　それなのに、横領が発覚するまで、全く分からなかったのは、未納金に対する管理・回収を怠　っていたことになります。14年間報酬をもらいながら、警察や管理組合の聴取に
　　　　　　　　　　　　　　　　　　応じないことも、義務を果たしていないとみなされます。善管義務を全うしなかったことによって、区分所有者に損害を与えたので、賠償責任も負うと考えますで前理事長が賠償
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　などに応じない場合は、民事訴訟を起こすことが必要です。役員報酬の１一部返還、管理会社に対する管理員の雇用責任の追及などについても、やはり最寄りの弁護士などに
相談するのが近道です。

上記に記載のない内容についても、ご相談を承ります。
お気軽にお問合せください。

マンション管理士活用術（相談事例からのQ&A）