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平成9年度 【問41】 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建物の売買契約を締結した場合の瑕疵担保責任(以下この問において単に「担保責任」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及ぴ民法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、建物の引渡しの日は、契約締結の日の1月後とする。 1 「Aが担保責任を負う期間は建物の引渡しの日から2年間とし、Bは、その期間内に、契約を解除することはできないが、損害賠償を請求することができる」旨の特約は無効である。 2 「建物に隠れた瑕疵があった場合でも、その瑕疵がAの責めに帰すものでないとき、Aは担保責任を負わない」旨の特約は有効である。 3 「Aが担保責任を負う期間は契約締結の日から2年間とし Bは、その期間内に暇疵修補請求権も行使できる」旨の特約は有効である。 4 「Aが担保責任を負う期間は建物の引渡しの日から1年間とする」旨の特約は無効であり、Aは、引渡しの日から2年間担保責任を負う。 【問42】 宅地建物取引業者Aが一団の宅地建物の分譲を行う案内所に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において、「契約行為等」とは、宅地建物の売買若しくはその代理平方メートル媒介の契約 (予約を含む。)を締結し、又はこれらの申込みを受けることをいう。 1 Aは、契約行為等を行わない案内所についても、宅地建物取引業法第50条に規定する標識(以下この問において「標識」という。)を掲げなければならない。 2 Aが、契約行為等を行わない案内所に置かなければならない成年者である専任の取引主任者の数は、当該案内所において業務に従事する者の数にかかわらず、1名である。 3 他の宅地建物取引業者Bが、Aに対し一団の宅地建物の分譲の販売代理を一括して依頼した場合、Aが契約行為等を行う案内所に、Aの標識とともに、Bも、自己の標識を掲げなければならない。 4 Aは、その事務所及ぴ契約行為等を行う案内所ごとに、公衆の見やすい場所に、建設大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。 【問43】 宅地建物取引業者Aがその業務に関して広告を行った。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。 1 Aが宅地の売買の媒介をするに当たり、特に依頼者から依頼されて特別の広告を行った場合には、当該売買が不成立に終わったときでも、Aは、その広告の料金に相当する額を依頼者から受け取ることができる。 2 Aがマンションを分譲するに当たり、建築確認を申請していたが、建築確認を受ける前であったので、「売買契約は、建築確認を受けた後に締結する」旨を明記して広告を行ったときも、Aは、宅地建物取引業法に違反する。 3 その広告により、販売する建物の形質について、実際のものより著しく優良又は有利であると現実に人を誤認させなくても、通常誤認させるような表示であれば、当該広告は、誇大広告に該当する。 4 Aが販売する意思のない物件について行った「販売する」旨の広告は、著しく事実に相違する広告に該当し、このためAは監督処分の対象になるが、罰則の適用を受けることはない。 【問44】 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建築工事完了後の分譲住宅についての売買契約(手付金500万円)を締結した。この場合、宅地建物取引業法第41条の2に規定する手付金等の保全措置(以下この問において「保全措置」という。)に関する次の記述のうち、同法の規定によれば正しいものはどれか。 1 手付金の額が売買代金の額の10パーセントを超える場合でも、営業保証金の額の範囲内であるので、Aは、保全措置を講じる必要はない。 2 手付金の額が売買代金の額の10パーセントを超える場合には、Aは、手付金の受領後すみやかに保全措置を講じなければならない。 3 手付金の額が売買代金の額の20パーセントを超える場合でも、Aは、手付金全額について保全措置を講ずれば、手付金を受領することができる。 4 手付金の額が分譲住宅の本体価額(売買代金の額から消費税及ぴ地方消費税に相当する額を控除した額)の10パーセントを超えていても、売買代金の額の10パーセント以下である場合には、Aは、保全措置を講じる必要はない。 【問45】 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、B所有の宅地(造成工事完了後) をCに売却しようとしている。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。 1 Cが宅地建物取引業者である場合で、B所有の当該宅地はBがDから売買により取得したものであるが、BがDにまだその売買代金を完済していないとき、 Aは、Cと売買契約を締結できる。 2 Cが宅地建物取引業者でない場合で、AがBから当該宅地を取得する契約の予約を締結しているときは、Aが予約完結権を行使するまでの間であっても、 Aは、Cと売買契約を締結できる。 3 Cが宅地建物取引業者である場合で、AがBと「代替地の提供があれば、Bは、Aに当該宅地を譲渡する」旨の契約を締結しているとき、Aは、Cと売買契約を締結できる。 4 Cが宅地建物取引業者でない場合で、AがCから受け取る手付金について宅地建物取引業法第41条の2の規定による手付金等の保全措置を講じたときは、AB間の宅地の譲渡に関する契約の有無にかかわらず、Aは、Cと売買契約を締結できる。 【問46】 宅地建物の統計等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1 平成9年3月に公表された地価公示(国土庁)によれば、平成8年1年間の地価の概況は、大都市圏、地方圏ともに、住宅地はほぼ横ばい、商業地は1割以上の下落となっている。 2 住宅着工統計(建設省)によれば、年間の新設住宅着工戸数は、平成4年以降平成8年まで毎年、対前年比で増加が続いている。 3 平成8年6月に公表された土地白書によれば、平成6年の全国の土地取引 (区分所有に係るものを除く。)の面積規模別の割合では、300平方メートル未満のものが全体の9割を占めている。 4 平成8年7月に公表された建設白書によれば、平成7年度における指定流通機構の新規登録件数は、売り物件及ぴ賃貸物件の合計で80万件を超えている。 【問47】 宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及ぴ不当表示防止法の規定によれば、正しいものはどれか。 1 総面積10へクタールの―団の団地を一括して分譲する際、当該団地ともよりの鉄道駅との間の距離として、その鉄道駅から最も近い当該団地内の地点までの距離の数値を表示するときは、不当表示となるおそれはない。 2 省エネルギー型のエアコンが2部屋に設置されている3LDKの住宅については、当該住宅のキャッチフレーズに「省エネ住宅」と表示しても、不当表示となるおそれはない。 3 私道負担部分が含まれている分譲宅地を販売する際、私道負担の面積が全体の面積の5パーセント以下であれば、私道負担部分がある旨及ぴその面積を表示しなくても、不当表示となるおそれはない。 4 新築の建売住宅を販売する際、当該建売住宅の周辺地域で実際に販売された同規模の物件の販売価格を比較対照として用いて、それより若干安い当該建売住宅の販売価格を並列して表示しても、不当表示となるおそれはない。 【問48】 住宅金融公庫の業務に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1 住宅金融公庫は、貸付を受けた者が元利金の支払方法の変更を行う場合、その変更が元利金の償還期間を延長するものであるときを除き、手数料を徴収することはできない。 2 住宅金融公庫は、新築住宅以外の住宅を購入する者に対し、住宅の購入に必要な資金を貸し付けることはできない。 3 住宅金融公庫から融資を受けて建設した賃貸住宅の賃貸を行う者は、賃借人の資格を任意に定めることはできない。 4 住宅金融公庫は、自ら居住しない住宅で親族の居住の用に供するものを必要とする者に対し、住宅の建設に必要な資金を貸し付けることはできない。 【問49】 建築物の構造に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 1 木造2階建の建築物で、隅柱を通し柱としない場合、柱とけた等との接合部を金物で補強することにより、通し柱と同等以上の耐力をもつようにすることができる。 2 平面形状が長方形の木造建築物の壁は、多くの場合張り間方向とけた行方向とで風圧力を受ける面積が異なるので、それぞれ所定の計算方式により算出して耐力壁の長さを決める必要がある。 3 鉄骨造は、自重が重く、靭性(粘り強さ)が大きいことから大空間を有する建築や高層建築の骨組に適しており、かつ、火熱による耐力の低下が比較的小さいので、鋼材を不燃材料等で被覆しなくても耐火構造とすることができる。 4 鉄筋コンクリート造における柱の帯筋やはりのあばら筋は、地震力に対するせん断補強のほか、内部のコンクリートを拘束したり、柱主筋の座屈を防止する効果がある。 【問50】 土地に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 1 丘陵地や台地内の小さな谷間は、軟弱地盤であることが多く、これを埋土して造成された宅地では、地盤沈下や排水不良を生じることが多い。 2 宅地周りの既存の擁壁の上に、ブロックを積み増し、盛土して造成することにより、宅地面積を広げつつ、安全な宅地として利用できることが多い。 3 丘陵地を切り盛りして平坦化した宅地において、切土部と盛土部にまたがる区域では、沈下量の違いにより不同沈下を生じやすい。 4 宅地の安定に排水処理は重要であり、擁壁の水抜き穴、盛土のり面の小段の排水溝等による排水処理の行われていない宅地は、不適当であることが多い。
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