ここでは、区分所有に基づく建物の内、いわゆる分譲マンション（以下マンションという）について考えてまいります。 　マンションに限らず、ある程度の年数を経過するとその建物は老朽化（経年劣化）し、補修等が必要になってきます。特にマンションにおいては、その管理面について居住者（区分所有者：以下所有者という）の関心や注意が充分とは言えず、経年劣化に対応する、いわゆる「マンション管理」の問題がおきるようになって初めて大きな関心が払われる例が多いようです。 　日常的に行なわれる管理と、１０年以上のスパンで行なわれる大規模修繕、更に最終的には建替え問題について、何が問題になってどのような対応が必要なのでしょうか。

マンションは所有者全員が共有する建物です。建物と敷地及び付属の建物を一体的に管理し、快適な居住環境を維持することが必要です。こうした管理行為を怠ると、建物の老朽化、住環境の悪化、スラム化などの原因となり、ひいては、マンションの資産価値の低下を招くことにもなりかねません。これらの管理を長期的に計画し、推進すること、具体的には主に共用部分の補修･修繕及び改修で、外壁、屋根、金属部分等の定期修繕、設備機器・配管の点検・洗浄、日常的には清掃は勿論、玄関、廊下等の照明器具の点検・交換等普段何気なく行なわれていることも少なくありません。これらが「マンション管理」といわれるものです。所有者全員でマンション全体を管理することが望まれるわけです。 　ご承知の通り、マンションの建物は専有部分と共用部分とに区分され、それぞれの管理主体が異なります。そのため、大多数のマンションは、所有者全員を組合員とする管理組合をつくり対応しています。

管理組合とは、前述の通り、所有者全員が組合員として参加する団体のことです。これには法人と非法人がありますが、いずれの場合でも、管理組合が組織されているマンションを所有することは組合員になることになり、脱退の自由はありません。 　管理組合の役割とは、「建物と敷地、及び付属施設の管理を行う為の団体」と定義され、これらを遂行する為のマンション管理は、大きく三つに分類されます。 　1． 維持管理：メンテナンス 　2． 生活管理：より良いマンションライフ 　　　　（共同生活）を実現する為の管理 　3． 運営管理:マネジメント 居住者全員の共有財産を守り、快適な共同生活を送る為のマンション管理の主体組織が管理組合です。従って管理業務を管理会社（業者）に委託していても、管理組合が維持･管理の主体であることに変わりはありません。管理会社（業者）と意思疎通を図り、運営内容についてよく話し合い、積極的に活用することも管理組合の重要な役割といえます。 　快適なマンションライフを実現･維持するには、居住者一人ひとりが、一定のルールに基づいて生活することが重要で、それを取り決めているの規則が「管理規約」です。 　管理規約は、個々のマンションの実情に合わせ、専有部分と共用部分の範囲、使用・管理方法、理事（会）の職務権限、義務違反者に対する措置等管理組合運営に必要なことについて取り決める、いわば「法律」ですから、その構成員である所有者（居住者）はその規約に拘束されます。 　このようなことを定めた規約は、管理・居住・組織運営のルールとして管理組合の基本となるものですから、管理規約がしっかりしていることが、安心で快適なマンションライフには必要不可欠となります。

マンションの改修・建替えのご相談は　中央建築設計コンサルタンツ（ＳＣＡＤ）

埼玉県川口市安行領根岸2899-4-306 　TEL 048-285-3959